住房商品化出现在八十年代。
但从理论、试点、起步，再到全面推行，已经迈入九十年代。
在初期，又历经房地产泡沫。
随后调整、推进……
很复杂。
简单点讲就是，98年是个分水岭。
6月份之前的数年里，房子卖不出去，熬死无数开发商。
6月份之后，取消了福利房，取消了禁止贷款，降低了按揭门槛，放开了房价管制……
再疯狂点，听说过零首付么？听说过房价随便定么？
所以，熬过来的开发商，就是未来那几个大牛。
而99年，则是房地产飞速发展的起步阶段，也是龙抬头的第一年！
葛小天早就给天成做好规划。
它要得不是多么精美、多么极致、多么昂贵的一座开发区。
而是铺天盖地！
贷款买地，疯狂倾销、回笼资金、再买地、再倾销……
如此反复，积少成多，以滚雪球的方式，步步壮大。
就像之前农村包围小县城，现在是小县城包围大都市！
配套先行，便是计划中的重中之重，它关乎资金回笼的快慢。
其实很早就有人提出这个理念，但将其应用到极致的当归‘大恒’，以‘短、平、快’策略，三年迈入地区前十，五年拓展全国，十年走向国际。
何为配套？
大概意思就是吃喝玩乐，打造超高生活品质！
绿化、学校、医院、商场、广场……
无论广告墙，还是今天一早散发的彩页，天成在这方面的宣传，远比户型、价格还要多。
葛小天之所以推崇它，并非因为理念太先进。
而是‘画大饼’带来的效果！
房子无需盖好，搞完地基，拿到预售许可证，整上一套楼盘模型，依托庞大资金，对购房客吹吹牛，打打屁，就能回笼40%房款！
恐怖么？
今年大恒就是用这招，创造了日进亿元的销售奇迹！
这种套路放在二十年后也不落后！
至于另一种TOD理念。
讲的是以公共交通为导向的开发，让小区居民出门更快捷、更舒适、更自由。
这对远离县城中心区域的星月湾很不利，但前面有‘配套先行’作铺垫，形成小城市内部循环，还去县城中心干嘛？！
至于出远门，嗯，再搞个免费社区公交！
总结完思路，葛小天很兴奋。
拿低廉的房价、优秀的户型，配合以上两种套路，星月湾想不火都难！
他完全可以想象到，等月牙地标建成的那一天，他站在月牙之巅，张开双手拥抱整个小县城，俯视奔涌而来的人们，顶风尿十……不，是迎风笑傲道：
“来吧！票子！都是我的！”
他甚至打算好，明天找尚品建工的老总打个赌。
就以谁先卖光房子为赌注，输的那位举着双手唱征服！
他期待这天已经很久了！
为什么非要将售楼处打造成地标？
为什么顺着谣言抹黑自己？
他要憋个大，美美的装上一波！
让自己的手下，让县里的领导，让尚品建工，全都震惊！
想到这，葛小天忍不住笑出声。
注意到手下们莫名其妙的眼神，连忙压制住荡漾的心情，咳嗽一声掩饰尴尬，再次说道：“来来来，今天给大伙聊聊开发商的套路，配套先行和TOD……”
话没说完，外面忽然传来阵阵嗡鸣。
豪哥好奇的打开窗户，如同热浪般的嘈杂，瞬间席卷整个办公室。
“怎么了？”葛小天连忙跑过去。
外面人头攒动，无数手持彩页的男男女女围在广告墙外，挥动双手似乎在呼喊什么，就跟讨债似的。
“小黄，去瞧瞧！”
葛小天有点纳闷，难道彩页印错了？
随手拿起一份，封面便是园林风格的星月湾鸟瞰图。
A区小高层。
五十亩，容积率2.3，总建筑面积约：七万六千六。
北部是两栋、两梯三户两单元的90-60-90户型，15层。
西部是两栋、两梯两户两单元的115-125户型， 15层。
南部是两栋、一梯一户两单元错层式的160户型，12层。
东部是十座复式小洋楼，五座240，五座520。
居民楼总建筑面积约六万两千平。
从1层算起，不算顶楼，依次往上，每层每平方加十块。
60/90/115/125，六百起售。
160，七百起售。
240，一千起售。
总计358套，总房款约4200W。
额外多出来的一万四千平为商业街门面店，总价值约2000W。
此外还有不计入容积率的停车场，纳入均摊的水房、电房、保安亭等等。
“没啥问题啊！”
葛小天反复查看数遍，六张彩页，大都是绿色园林风景。
羊肠小道、音乐喷泉、夜晚美景、春夏秋冬各种风采……
销售总监丁豪，销售顾问齐菲菲，还有另外俩妹子。
月牙形地标，也就是售楼处概念图。
“很完美啊？”
葛小天有些摸不清头脑。
………………
跑出办公室的小黄，第一时间喊来李虎的安保大队，避免与广告墙外面的人们发生冲突。
随后，稍微打开一扇铁栅栏大门：
“安静，我是天成……”
“你们这个宣传单上的价格是真的吗？”
“当然是真的！”小黄拿出彩页，准备向人们解释。
不曾想，人群中冲出一个汉子，“我要预订房子，就要年底竣工的那一期，125平的！”
后面的人群也忍不住骚动起来。
“什么时候开盘？不，什么时候开卖？！”
“给我来一套90，一套60的！”
“我要一套小别墅！”
“我们集体购房，有优惠吗？”
小黄一愣，“不好意思，得换个人来！”
…………
“老板，外面全是买房子的！”
“啥？”
葛小天有点懵，“这么快就有人要买了？”
“是啊，豪哥，快上！”
“好咧！”
豪哥整整西装领带准备上阵。
“等等！”
葛小天连忙将其拦下，掏出手机，找到早就存好的号码。
“喂？”
“喂？”
“我是天成建筑公司的葛小天，你是尚品建工的陈总么？”
“对！”
“我想给你打个赌！”
“打什么赌？”
“就赌咱们祥县的俩小区，看谁先卖光！输的人举着双手唱征服！”
“臭不要脸的！”“嘟嘟嘟……”
“喂？！别挂啊！”
“草！”
葛小天放下手机，吸吸鼻子走到窗户旁，看着外面越来越庞大的人群，万分不甘心。
“咋就来这么快呢？！”
“可我没有预售许可证啊！”
但从理论、试点、起步，再到全面推行，已经迈入九十年代。
在初期，又历经房地产泡沫。
随后调整、推进……
很复杂。
简单点讲就是，98年是个分水岭。
6月份之前的数年里，房子卖不出去，熬死无数开发商。
6月份之后，取消了福利房，取消了禁止贷款，降低了按揭门槛，放开了房价管制……
再疯狂点，听说过零首付么？听说过房价随便定么？
所以，熬过来的开发商，就是未来那几个大牛。
而99年，则是房地产飞速发展的起步阶段，也是龙抬头的第一年！
葛小天早就给天成做好规划。
它要得不是多么精美、多么极致、多么昂贵的一座开发区。
而是铺天盖地！
贷款买地，疯狂倾销、回笼资金、再买地、再倾销……
如此反复，积少成多，以滚雪球的方式，步步壮大。
就像之前农村包围小县城，现在是小县城包围大都市！
配套先行，便是计划中的重中之重，它关乎资金回笼的快慢。
其实很早就有人提出这个理念，但将其应用到极致的当归‘大恒’，以‘短、平、快’策略，三年迈入地区前十，五年拓展全国，十年走向国际。
何为配套？
大概意思就是吃喝玩乐，打造超高生活品质！
绿化、学校、医院、商场、广场……
无论广告墙，还是今天一早散发的彩页，天成在这方面的宣传，远比户型、价格还要多。
葛小天之所以推崇它，并非因为理念太先进。
而是‘画大饼’带来的效果！
房子无需盖好，搞完地基，拿到预售许可证，整上一套楼盘模型，依托庞大资金，对购房客吹吹牛，打打屁，就能回笼40%房款！
恐怖么？
今年大恒就是用这招，创造了日进亿元的销售奇迹！
这种套路放在二十年后也不落后！
至于另一种TOD理念。
讲的是以公共交通为导向的开发，让小区居民出门更快捷、更舒适、更自由。
这对远离县城中心区域的星月湾很不利，但前面有‘配套先行’作铺垫，形成小城市内部循环，还去县城中心干嘛？！
至于出远门，嗯，再搞个免费社区公交！
总结完思路，葛小天很兴奋。
拿低廉的房价、优秀的户型，配合以上两种套路，星月湾想不火都难！
他完全可以想象到，等月牙地标建成的那一天，他站在月牙之巅，张开双手拥抱整个小县城，俯视奔涌而来的人们，顶风尿十……不，是迎风笑傲道：
“来吧！票子！都是我的！”
他甚至打算好，明天找尚品建工的老总打个赌。
就以谁先卖光房子为赌注，输的那位举着双手唱征服！
他期待这天已经很久了！
为什么非要将售楼处打造成地标？
为什么顺着谣言抹黑自己？
他要憋个大，美美的装上一波！
让自己的手下，让县里的领导，让尚品建工，全都震惊！
想到这，葛小天忍不住笑出声。
注意到手下们莫名其妙的眼神，连忙压制住荡漾的心情，咳嗽一声掩饰尴尬，再次说道：“来来来，今天给大伙聊聊开发商的套路，配套先行和TOD……”
话没说完，外面忽然传来阵阵嗡鸣。
豪哥好奇的打开窗户，如同热浪般的嘈杂，瞬间席卷整个办公室。
“怎么了？”葛小天连忙跑过去。
外面人头攒动，无数手持彩页的男男女女围在广告墙外，挥动双手似乎在呼喊什么，就跟讨债似的。
“小黄，去瞧瞧！”
葛小天有点纳闷，难道彩页印错了？
随手拿起一份，封面便是园林风格的星月湾鸟瞰图。
A区小高层。
五十亩，容积率2.3，总建筑面积约：七万六千六。
北部是两栋、两梯三户两单元的90-60-90户型，15层。
西部是两栋、两梯两户两单元的115-125户型， 15层。
南部是两栋、一梯一户两单元错层式的160户型，12层。
东部是十座复式小洋楼，五座240，五座520。
居民楼总建筑面积约六万两千平。
从1层算起，不算顶楼，依次往上，每层每平方加十块。
60/90/115/125，六百起售。
160，七百起售。
240，一千起售。
总计358套，总房款约4200W。
额外多出来的一万四千平为商业街门面店，总价值约2000W。
此外还有不计入容积率的停车场，纳入均摊的水房、电房、保安亭等等。
“没啥问题啊！”
葛小天反复查看数遍，六张彩页，大都是绿色园林风景。
羊肠小道、音乐喷泉、夜晚美景、春夏秋冬各种风采……
销售总监丁豪，销售顾问齐菲菲，还有另外俩妹子。
月牙形地标，也就是售楼处概念图。
“很完美啊？”
葛小天有些摸不清头脑。
………………
跑出办公室的小黄，第一时间喊来李虎的安保大队，避免与广告墙外面的人们发生冲突。
随后，稍微打开一扇铁栅栏大门：
“安静，我是天成……”
“你们这个宣传单上的价格是真的吗？”
“当然是真的！”小黄拿出彩页，准备向人们解释。
不曾想，人群中冲出一个汉子，“我要预订房子，就要年底竣工的那一期，125平的！”
后面的人群也忍不住骚动起来。
“什么时候开盘？不，什么时候开卖？！”
“给我来一套90，一套60的！”
“我要一套小别墅！”
“我们集体购房，有优惠吗？”
小黄一愣，“不好意思，得换个人来！”
…………
“老板，外面全是买房子的！”
“啥？”
葛小天有点懵，“这么快就有人要买了？”
“是啊，豪哥，快上！”
“好咧！”
豪哥整整西装领带准备上阵。
“等等！”
葛小天连忙将其拦下，掏出手机，找到早就存好的号码。
“喂？”
“喂？”
“我是天成建筑公司的葛小天，你是尚品建工的陈总么？”
“对！”
“我想给你打个赌！”
“打什么赌？”
“就赌咱们祥县的俩小区，看谁先卖光！输的人举着双手唱征服！”
“臭不要脸的！”“嘟嘟嘟……”
“喂？！别挂啊！”
“草！”
葛小天放下手机，吸吸鼻子走到窗户旁，看着外面越来越庞大的人群，万分不甘心。
“咋就来这么快呢？！”
“可我没有预售许可证啊！”